2025 年上半年，苏州写字楼市场整体呈现出较为复杂的态势，企业增长放缓，市场供需、租金及空置率等多方面均出现不同程度的变化。以下是对该市场的详细分析：
一、企业数量稳步增长，增速持续放缓
截至 2025 年 6 月 30 日，苏州市注册在营企业总数达 988,877 家，较 2025 年初增长 1.74%。然而，企业增长速度却持续下滑，二季度环比增长仅 0.66%，较一季度下降 0.41%，且已连续四个季度呈下降趋势。
从企业流动情况来看，上半年市内新增注册企业 52,022 家，迁入企业 784 家，同时注销企业 36,479 家，迁出企业 649 家。
二、市场供需态势：净吸纳量大跌，空置率微降
2025 年上半年，尼盛中心项目入市，使得苏州写字楼市场存量达到 314.1 万㎡，新增供应 3.7 万㎡。但市场表现不佳，上半年净吸纳量约 2.66 万㎡，同比大幅下降 62.5%。
尽管市场整体较为冷淡，空置率却有小幅下降，环比下降 0.1%，录得 33.5%。
三、市场活跃度低，成交呈现特定特征
上半年苏州写字楼市场活跃度持续低位。成交超过 5000㎡的楼宇仅 4 栋，数量较去年同期下降 55%，且超 50% 的成交面积为非市场化成交。
值得注意的是，部分项目的业主方自持精装产品受到小客户青睐，如非凡城市中心项目上半年客户成交数量在整体市场企业成交数量中占比达 10%。另外，近 0.8 万㎡的成交面积来自第三方运营（业主与第三方共建模式，未收取租金）。
四、租金持续下行，部分项目降幅显著
上半年写字楼市场平均租金为 69.9 元 /㎡/ 月，同比下降 11%，首次跌破 70 元 /㎡/ 月，租金下行压力持续扩大。
受一季度市场冷淡和出租率压力影响，存量项目在二季度继续放宽商务条款，部分出租率降幅较大的楼宇租金甚至仅为 2024 年初的 50%。去年新入市的多个出租率较低的产业项目也加入竞争，部分楼宇租金降幅达 30%。
五、行业成交情况：主力行业成交下降，租金多有下滑
专业服务、TMT、金融和零售贸易行业是上半年市场成交的主力，但相比去年同期，这些主要成交行业的面积仅为去年的 67%，均有所下降。
租金方面，除能源新材料行业租金有所上升外，其余成交行业租金较去年均呈下降态势。核心区因客户较少，价格持续下行，部分出租率维持艰难的楼宇租金可下调至此前的 50%，而可拎包入住且租金较低的产品更受有置换需求客户的青睐。
六、未来供应压力大，竞争将加剧
2025 年上半年仅有尼盛中心一个项目入市，而年内仍有超 270 万㎡的项目亟待入市，且多个项目因市场环境冷淡、消防验收等原因推迟入市，预计下半年将迎来供应高峰。
从未来供应区域分布来看，各区域均有一定量的供应。与近年年均 15 万㎡的净吸纳量相比，未来供应项目去化周期将极其漫长，供需失衡将进一步加剧市场竞争，租金仍有下行趋势。
面对当前的市场困境，部分业主方采取免费提供面积与第三方运营共建楼宇生态、打造产业孵化器等模式，或将成为未来市场破局的方向之一。
数据来源：施沃特 SWT 研究中心（供参考）
供稿人：张瑄 2025年7月