很多人觉得 “租金高 = 赚得多”，可商业地产的账，真不是 “租金 × 面积” 这么简单 —— 出租率是资产的 “止血带”，一旦跌破 85% 的临界值，后果比你想的还严重，尤其是这 3 点：
第一，空铺不是 “少收点租”，是 “吞掉你利润”。
空铺多了，空调、安保、保洁这些固定成本一分没少，最后都得摊到在租的商户头上。你以为降租会亏？其实硬扛高租金，空铺从 3 间变 5 间，每间在租商户的成本多 20%，他们要么要求降租，要么直接走，最后利润反而更少。更坑的是：高租金商户往往最敏感，看到空铺增加先撤，你再招同等级的，难如登天！
第二，银行和投资人 “不认高租金，只认出租率”。
资本市场有个潜规则：出租率每降 1%，资产估值至少跌 2%-3%。举个实在的：你项目估值 10 亿，出租率从 85% 掉到 80%，估值直接少 1-1.5 亿！更要命的是银行授信：一旦出租率不达标，银行会把你归为 “高风险项目”，要么缩减贷款额度，要么上浮利率，资金链一紧，你连周转的余地都没有。
第三，商业生态 “崩了就难救”，比资产缩水更可怕。
出租率高的时候，消费者逛着顺，商户生意好，能形成 “好客流→好生意→好租金” 的良性循环；可一旦空铺多了，“招租中” 的牌子一挂，消费者转身就走，优质商户陆续撤离，你只能招些小杂铺，最后变成 “空铺越多→体验越差→客流越少” 的死循环 —— 等你想救，项目定位早就毁了，再投钱都难拉回来。
别跟市场对着干！经济好时 “挑租户”，差时 “稳出租率”，这才是活路
有人说 “我不管市场，就要又保租金又保出租率”，可现实是：市场周期就像天气，你不能下雨天非要晒被子，逆着来只会越做越难。
经济扩张期：大胆 “筛租户”，用高出租率换 “优质租金”。
这时候商户开店意愿强，你不用怕空铺，重点要 “挑对人”：把租金低、占面积大的低效商户（比如杂乱的杂货店）换掉，招能承受高租金的优质品牌（比如连锁咖啡、精品零售）；还可以跟商户谈 “逐年递增租约”，比如每年涨 3%-5%，既锁定长期收益，又不会吓跑他们 —— 这时候出租率稳，你要的是 “质量”，不是 “数量”。
经济下行期：死死 “保出租率”，但别直接降租，用 “隐性优惠” 留商户。
市场冷的时候，商户都在收缩，你要是还硬扛高租金，空置率会涨得比火箭还快。但降租有技巧，别直接喊 “打 9 折”，而是用 “隐性优惠”：新租户给 3-6 个月免租期，老租户减免半年物业费，或者允许 “租金分期付”（比如按月付，不用一次性交 3 个月）—— 这样账面租金没降，不影响估值，商户也觉得你 “够意思”，愿意留下来。
还有个关键点：别忘 “金融契约的约束”。
很多项目发了 ABS（资产证券化产品），合同里会写 “租金年增长率不低于 2%”，这时候你不能随便降租金。聪明的做法是 “梯度定价”：核心黄金铺位，守住标杆租金不动（撑场面，不影响估值）；次核心铺位，给 5%-10% 的弹性折扣；边角铺位灵活调整 —— 既不违约，又能把整体出租率稳住。
做好 3 件事，高出租率能变成 “躺着赚的租金”
真正厉害的运营，能把 “保租金” 和 “保出租率” 拧成一股绳 —— 核心是从 “收租的” 变成 “帮商户赚钱的”，这 3 件事做好，你会发现：高出租率能自动变成 “可持续租金”。
第一件：先定准位。
招商前先摸透 3 个问题：周边客群是谁（年轻人 / 家庭 / 上班族）？他们常买什么？愿意花多少钱？比如周边是写字楼聚集区，就重点招咖啡、简餐、便利店（高频消费，商户好赚钱）；要是住宅多，就多招亲子、社区超市、特色餐饮（刚需强，复购高）。定位准了，商户生意稳，出租率自然高，后续涨租金也有底气。
第二件：搭好 “租户组合”，让他们互相带流。
不同业态的 “本事” 不一样：体验类（亲子乐园、文创店）租金低，但能拉来稳定客流；零售类（服饰、精品）租金高，但要看市场脸色；餐饮类能留住人，客单价稳。你要像 “搭积木” 一样组合：用亲子店拉家庭客群，用餐饮留住他们，再用零售转化消费 —— 这样租户之间共享客流，谁都不想走，出租率稳，租金还能慢慢涨。
第三件：把出租率变成 “租金溢价”，别浪费好底子。
高出租率不是目的，是 “帮商户赚钱的基础”。比如你可以做 “社群运营”：建周边居民 / 上班族的微信群，每天发商户优惠（比如 “今天咖啡店买一送一”“亲子店免费体验课”），帮商户带流；还可以搞 “主题活动”，周末做市集、节日搞快闪店，让消费者愿意来、留得久。等商户销售额涨了，你再跟他们谈 “租金分成”—— 比如销售额超 100 万的部分，额外分 2%（餐饮可以稍高，零售稍低），这样租金涨得合理，商户也愿意，因为他们赚得更多了。
“保租金还是保出租率”，从来不是单选题。
出租率是 “地基”，没地基，资产会塌；租金是 “楼层”，没楼层，资产没价值；运营能力，就是 “把地基打牢、再一层层盖楼” 的手艺。
商业地产，拼的不是 “一时的高租金”，是 “长期的资产增值”。守住出租率的底线，踩准市场的节奏，再用运营帮商户赚钱 —— 不管行业怎么波动，你的项目都能稳得住，还能越做越值钱。
供稿人：韩婷 2025年10月